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刚刚，美联储宣布今年第三次降息，利率降至3.5?.75%的区间。 全球资本流向悄然生变，而中国楼市的风向标也在悄悄转动。 对于普通购房者来说，最直接的信号可能是：房贷利率有望进一步下调，首套房贷利率或将进入“2%时代”。

一笔100万元、30年的贷款，月供可能减少近200元，总利息节省超过6万元。 这样的“真金白银”优惠，是否意味着2026年将成为买房窗口期？

答案并非简单的是或否，而是藏在资本流动、政策调控和城市分化的细节中。

美联储降息首先影响的是房企的融资环境。 部分依赖境外发债的房企，美元债利率可能从8?2%的高位回落，融资成本压力得到缓解。

这意味着房企资金链紧张的状况有望改善，部分停工项目的交付风险可能降低。 但并非所有房企都能受益，头部房企因信用等级较高，更容易获得低成本资金；中小房企仍面临严峻考验。

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购房者的房贷成本也在同步调整。 目前国内5年期以上LPR为3.85%，若后续跟随美联储降息步伐，一线城市首套房贷利率可能跌破3%，甚至接近2.6?.8%的历史低位。

以北京为例，当前300万元贷款月供约1.4万元，利率下降30个基点后，月供可减少500元以上。 这种成本下降对刚需和改善型需求有直接刺激作用。

资本流动的另一个效应是外资可能加速进入中国核心资产。 近期，北京、上海、深圳的高端住宅和商办市场已出现外资机构询价增多的现象。

尤其是服务式公寓和高端租赁项目，因租金回报率稳定，成为外资关注的重点。 不过，外资流入规模仍受国内限购政策约束，短期内不会引发市场过热。

政策层面的联动更为关键。 2025年末中央经济工作会议明确提出“更加积极的财政政策”，其中专项债向城市更新、城中村改造倾斜。

仅3000亿元专项债用于收购存量商品房作保障房一项，就能消化2.5亿-3亿平方米库存。 广州等城市试点的商品房“以旧换新”政策，通过国企收购旧房、发放补贴等方式，激活了二手房与新房市场的循环。

市场分化是当前楼市的典型特征。 一线和强二线城市的核心区域，如上海前滩、深圳南山，房价已从2021年高点回落30?0%，成交量在2025年四季度出现企稳迹象。

佛山部分总价300万元以上的改善盘，成交量同比增长34%。 但三四线城市广义库存去化周期仍超过30个月，部分城市二手房挂牌量激增，出现“卖不掉、租不出”的困境。

产品类型也在分化。 高端住宅和符合“好房子”标准的项目去化速度更快，例如配备智能家居、绿色节能系统的楼盘，即使价格高于周边项目，仍能吸引改善型买家。

而同质化严重的刚需盘，则面临激烈的价格竞争。 房企为应对变化，开始加速向“轻重并举”模式转型，代建、商业运营等轻资产业务占比提升，如华润、龙湖等企业非开发业务收入已超20%。

居民预期仍是影响市场的关键变量。 当前购房者普遍持观望态度，担心房价进一步下跌。 央行问卷调查显示，62%的居民认为“房价不会大幅上涨”，更倾向于等待政策明朗。

同时，租金价格走势也影响市场信心：一线城市租金尚未全面企稳，租客转为买家的动力不足。

土地市场同样冷热不均。 2025年前三季度，北京、上海等城市核心地块溢价率仍能达到5?%，而三四线城市土地流拍率持续走高。 部分地方国企托底拿地的比例已升至55%，但土地财政压力依然存在。

行业转型期的阵痛尚未结束。 房企债务重组虽有进展，但仍有超1万亿元债务待化解。 部分出险房企的项目交付周期延长，购房者对期房的信任度尚未完全恢复。

现房销售比例在2025年升至40%，反映出市场对交付风险的担忧。

图文作者引入成长激励计划

发布于：江西省